Многоквартирный дом

Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом

Если вы изучили правовую базу и желаете внедрить подобную схему содержания жилья, стоит ознакомиться с процедурой перехода на представленный способ управления жильём. Организовать это достаточно легко, собственникам понадобится выполнить всего два условия:

1. Необходимо изъявить собственное желание, чтобы перейти на форму непосредственного управления МКД
2. Понадобится организовать общее собрание собственников с целью принятия решения о переходе на новую систему управления МКД

Согласно статье 161 жилищного кодекса РФ способ эксплуатации может быть утвержден или изменён только на общем собрании собственников.

Это существенно ограничивает возможности большинства современных МКД выше 3 этажей. Более подробно о процедуре перехода на НУ мы расскажем дальше.

Инициативная группа.

Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.

Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий. Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины голосов, поддерживающих новый режим. Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.

Собрание собственников.

Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников. При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:

• Обоснованность перехода на НУ.
• Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
• Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.

В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым    вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании.    При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности,    которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на    простоту данного способа у него есть значительный минус. В данном случае    речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять   поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение    обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае    обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в    документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Рекомендуем ознакомиться с видеоматериалом.

Подробный состав проекта

Типовой проект — это комплект чертежей, необходимых для строительства. В проекте должны быть следующие разделы:

• архитектурный (АР) — описывает общую информацию, архитектурные решения, содержит поэтажные планы, чертежи фасадов и основные разрезы, план крыши, ведомости дверных и оконных проемов;
• конструктивный (КР) — включает конструкторские чертежи фундамента и других несущих конструкций, устройства полов, стропильной системы. В конструктивном разделе указаны требуемые стройматериалы и их количество.

В частном домостроении, когда строят небольшие по площади жилые дома, часто ограничиваются эскизным проектом. Но это первый этап архитектурного проектирования, его нельзя назвать полным. В эскизных документах указаны только общие данные, изображения фасадов и поэтажные планировки.

Полное проектирование с более детальной архитектурной частью предпочтительнее: даже в строительстве простых зданий есть нюансы и конструктивные особенности.

МКД и частный дом: различия

Если вы собираетесь приобретать недвижимость, то важно знать, что такое МКД, а что — свой (частный) дом. Ведь если многоквартирное здание для нескольких собственников построено на землях, предназначенных для частного строительства, то по законодательству РФ оно неминуемо будет снесено

Итак, отличия дома одного владельца от МКД:

Самое важное: в многоквартирном здании есть общее имущество, а в частном — нет. Руководство МКД — дело управляющей компании или совета собственников

Частным домом распоряжается только его хозяин. Или несколько владельцев в случае, если собственность поделена на доли. Каждая из квартир МКД имеет свой отдельный вход. Он может вести как на улицу (земельный участок), так и в общее помещение. Последнее никак не может использоваться для чьего-либо проживания. Частный дом, по сути, — это всего одна квартира. В нее ведет отдельный вход. А вот комнат (жилых помещений) здесь может быть столько, сколько угодно владельцу. А в МКД всегда несколько квартир. Частный дом — это отдельный, обособленный объект, число этажей в котором не превышает трех. Его предназначение — проживание только одной семьи. МКД обязательно содержит в себе более одной квартиры. Частным домом владеет один собственник. Конечно, когда это недвижимое имущество поделено на доли, владельцев станет несколько. Но дом при этом останется неделимым целым: собственники будут иметь только свои доли.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

• общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
• службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
• информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
• планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
• юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
• службу материально-технического снабжения;
• административно-хозяйственную службу;
• службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

• ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
• сформулировал общие требования к деятельности УК;
• урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
• предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
• перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2021 году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

• , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
• , определяющее правила содержания общедомового имущества;
• , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
• , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
• , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
• и другие.

Ожидается, что в 2021 году будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2021 году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме

Общее имущество МКД определяется условиями статьи 36 (ч.1) ЖК РФ – положения со 2 по 9. В представленном списке указывается наименование объекта, а также правила обслуживания оного.

Отдельные помещения в МКД

Используемые для обслуживания квартир. Правила: реализуется систематичное техническое обслуживание и поверка уровня пожарной безопасности.

Показано проведение капитальных ремонтных работ, а также содержания нежилых помещений. Управляющая организация гарантирует обеспечение безопасности, исправности коммуникаций объекта.

Помещения для мероприятий

Помещения МКД, используемые для проведения тематических культурных мероприятий: организация соответствующего досуга жильцов дома (детские праздники, спортивные секции, художественные и музыкальные занятия).

Управляющая фирма обязана проводить регулярное обслуживание систем водоснабжения, обеспечивать пожаробезопасность, гарантировать работоспособность электрических коммуникаций. Предусматривается ремонт настенной, напольной и потолочной поверхностей. Установлено соблюдение санитарных норм управляющей организацией.

Крыши, несущие конструкции дома

Преимущественно передаются в пользование фирме, специализирующейся на наружной рекламе. С целью размещения рекламных материалов по законодательству организовывается собрание жильцов, которые выносят соответствующее решение.

Правила содержания, следующие: поддержание технического состояния объекта; регулярное проведение ремонтных работ, гарантирующих целостность несущих, ненесущих конструкций и крыш.

2 способа перехода к другому оператору связи с сохранением номера
Читать

Какие сделки и документы проходят через нотариуса и возможность удостоверения через интернет
Читать

Оборудование

Оборудование (техническое, механическое или электрическое) применяется для должного уровня обслуживания жилых объектов МКД. Правила содержания коммуникационных элементов заключают в себе потребность в проведении плановой диагностики системы. Уполномоченные организации обязуются заниматься ремонтом неисправных элементов оборудования, гарантируя полную работоспособность.

Земельный участок

Земельный участок, являющийся частью придомовой территории МКД. Реализуется передача как целого земельного участка, так и предустановленных его частей. Управляющие организации зачастую используют придомовую территорию для расположения торговых точек, элементов рекламной кампании, действующей бесплатной или платной парковки. Согласно законодательству передача ОИ (общее имущество) возможна, при наличии кадастрового паспорта.

Коммуникации

Определением объектов, которые являются частью общего имущества занимаются: жильцы МКД, органы местного самоуправления, органы государственной власти.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения»

Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным). Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома. Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом. Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме. Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется»

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

«Квартира» (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.»

Многоквартирный дом состоит из:

• жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
• нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).
• Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
• Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона.

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 м², а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 м². Итого: 5000 м². Собственник квартиры площадью 100 м², или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора (Статья 162 Жилищного кодекса РФ).

Портал «Дома Москвы» — упрощенное название Государственной информационной системы «Портал управления многоквартирными домами».

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 05.10.2012 года N 541-ПП «О государственных информационных системах, обеспечивающих информирование граждан по вопросам управления многоквартирными домами в городе Москве» (с изменениями на 1 декабря 2015 года) «Портал управления многоквартирными домами» является официальным сайтом Правительства Москвы в сети Интернет, на котором осуществляется опубликование информации в соответствии со стандартом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Проще говоря, «Дома Москвы» портал создан по инициативе Правительства Москвы для сбора и распространения информации о многоквартирных домах в Москве. Данный ресурс входит в единую информационную систему города Москвы (mos.ru). Оператор портала – Департамент информационных технологий города Москвы.

Региональная площадка для раскрытия информации.

Как заявлено оператором портала на сайте «Дома Москвы» размещена официальная и проверенная информации о многоквартирных домах в Москве. Информацию в ней размещают управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, так как портал является официальной региональной площадкой для раскрытия информации о работе этих организаций

Для размещения информации в информационной системе они используют логин и пароль (обратите внимание на кнопку «Вход для организаций»). Для получения логин-пароля необходимо заключить с Мосжилинспекцией Соглашение о раскрытии информации о деятельности данной управляющей организации в соответствии со стандартом раскрытия информации

В самом Стандарте раскрытия информации нет обязательного требования раскрытия информации именно на региональной площадке. Стандарт предоставляет управляющей организации 3 альтернативных варианта, среди которых есть и региональная площадка. Однако организации, не заключившие такое Соглашение или не выполняющие обязанности по размещению информации, не имеют право на получение субсидий из городского бюджета на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства Москвы от 24. 04.2007 г. № 299-ПП).

Задачи портала.

Задача портала — объяснить простым жителям, как устроено управление многоквартирным домом, дать информацию для более активного участия в его жизни. К примеру, дома Москвы портал предоставляет неограниченный бесплатный доступ к данным о технических характеристиках дома.

К задачам портала отнесено также и желание наладить живой диалог между жителями, управляющими организациями, объединениями собственников жилья и контролирующими органами. Однако механизмы реализации этого желания не указаны.

Перейти на Дома Москвы портал.

МКД и жилой дом — это одно и тоже?

Многие ставят знак равенства между понятиями «жилой дом» и «МКД». Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:

— наличие собственника;

— составляющие жилого здания;

— органы управления жилым зданием;

— наличие долевой собственности на общее имущество.

По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в долевой собственности как одного, так и нескольких владельцев.

Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в жилом доме, квартиры — в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.

Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД — есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД — собранием.

Отнесение дома к той или иной категории — очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.

Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.