Межевание земельного участка: что это такое и для чего оно нужно? рассмотрим все подводные камни

Какие документы необходимы для уточнения границ

Для проведения уточнения границ владелец участка должен будет предварительно подготовить все необходимые документы. Приведем их примерный список.

Паспорт

Он необходим для того, чтобы можно было подтвердить личность хозяина угодья.

Если от имени землевладельца действует его доверенное лицо, представляющее интересы собственника, то понадобится паспорт представителя.

В такой ситуации нужен еще и документ, подтверждающий его полномочия.

Им является доверенность, подписанная владельцем недвижимости и заверенная нотариусом.

Помимо оригиналов, могут потребоваться также копии паспортов и доверенности.

Подтверждение права собственности

Правоустанавливающие документы позволяют убедиться в том, что гражданин, заказывающий проведение межевания, действительно является собственником участка.

В соответствии с нормами российского законодательства к ним относятся:

• договор купли-продажи земельного участка (ЗУ). Он понадобится, если земля была куплена у другого лица;
• договор дарения ЗУ (если владелец угодья получил его в дар от родственника или любого другого лица);
• свидетельство, подтверждающее факт принятия наследства (в случае, когда гражданин стал хозяином землевладения в результате получения наследства);
• если участок был получен в пользование от местных органов власти, необходимо предъявить постановление администрации о предоставлении заявителю ЗУ;
• свидетельство о регистрации прав на объект недвижимости (оно выдается в Росреестре при оформлении права собственности на участок).

Выкопировка на землю

Выкопировка представляет собой копию части генерального плана поселения, на которой изображается территория подлежащего межеванию участка и соседних земель, непосредственно к нему прилегающих. По сути это подробный план земельного угодья.

Выкопировка может быть выполнена в цвете или представлять собой черно-белое изображение.

На ней обязательно должны присутствовать:

• условные обозначения;
• масштаб, в котором выполнен план;
• фамилия и инициалы составителя, его подпись;
• дата изготовления документа.

Для получения данного документа следует обратиться в архитектурный отдел муниципального образования, на территории которого располагается земельный участок. Заверить его можно также в местной администрации.

В настоящее время его можно заказать в МФЦ по месту проживания. Готовый документ будет получен в течение 3 суток со дня подачи заявки. Его фото-образец показан на приведенном ниже рисунке.

Кадастровый паспорт

В нем содержится вся информация об участке, включенная в Государственный кадастр недвижимости. Раньше кадастровый паспорт можно было получить в отделении Росреестра по месту жительства или в МФЦ. Сейчас такой документ уже не выдается, поскольку с 1 января 2017 г. он был упразднен.

Теперь вместо него оформляется выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН состоит из нескольких страниц.

В нее включаются следующие сведения:

1. данные о физических характеристиках ЗУ: его площадь, категория земель, координаты;
2. графический план угодья;
3. кадастровый номер объекта и дата его присвоения;
4. кадастровая стоимость участка;
5. ФИО собственников либо иных лиц, обладающих правами пользования объектом недвижимости;
6. информация о документах, на основании которых участок был приобретен;
7. дата регистрации прав на землевладение;
8. ограничения или обременения по данному ЗУ (например, залог или аренда).

Владельцы земельных участков, оформившие на них кадастровые паспорта до 2017 г., могут по-прежнему в случае необходимости воспользоваться этими документами. Их действие остается в силе, если с объектами недвижимости или документами на них не произошло юридически значимых изменений.

Кадастровый план территории

Кадастровый план — это чертеж всей территории кадастрового квартала, на территории которого располагается землевладение. Получить его можно также в Росреестре.

Теперь его можно заказать не только в виде отдельного документа. Есть возможность также запросить расширенную выписку из ЕГРН. В нее, помимо всего прочего, будет включен и этот план. Далее показан его образец.

Что нужно знать для проверки?

Согласно российскому аграрному законодательству земельные участки могут находиться в разном статусе. Даже в пределах одного СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) может сложиться ситуация: один участок отмежеван, другой — нет. Участки под ИЖС в большинстве своем прошли межевание.

Точное определение границ (с координатами) является пока добровольной процедурой. Ее спешат совершить только в том случае, когда право собственности переходит от одного человека к другому.

Чтобы проверить факт межевания, нужно знать:

1. Факт межевания заносится в базу данных. Сначала это был государственный кадастр, который теперь входит в федеральную систему Росреестра.
2. Межевание могло состояться очень давно, а бумажные документы — затеряться. Но, если участок отмежеван, данные об этом можно найти и возобновить в Росреестре.
3. Информация может быть ошибочной. Если есть подозрение, что это так, нужно обратиться в кадастровую палату с бумажными документами.
4. Не исключается человеческий фактор, когда при переносе сведений, не все из них были включены. Таким образом, электронная версия межевания могла не сохраниться.
5. Краткие сведения о земельном участке (в том числе — по вопросу межевания) доступны всем гражданам России, то есть являются публичными.

Изучив документ, можно самостоятельно, а не со слов продавца, убедиться в том, что факт межевания имел место. Также можно ознакомиться с результатами определения границ.

Сведения о межевании можно почерпнуть из следующих документов:

1. Кадастровый паспорт. Теперь не выдается, но сведения, указанные в нем, могут быть верными.
2. Межевой план. Содержит текстовое и графическое описание земельного участка. В настоящее время заменяет кадастровый паспорт и выдается после межевания.
3. Выписка из ЕГРН. Если межевание не проведено, то в пункте «Особые отметки» будет следующая запись: «Граница участка не установлена в соответствии с земельным законодательством».
4. Договор о проведении межевания. Если из всех документов сохранился только предварительный договор, то по адресу конторы, которая его проводила, и фамилии кадастрового инженера можно узнать о судьбе вашего межевого дела.

Если есть надежда, что межевание было проведено, то необходимо проверить этот факт. Это обойдется бесплатно или намного дешевле, чем повторное межевание.

Кто и как осуществляет межевание территории?

Проводить замеры с последующим оформлением документов могут исключительно специализированные геодезические компании, выбором которых может заняться собственник. Перед составлением договора стоит проверить наличие у компании лицензии на проведение картографических и геодезических работ.

Организация должна обладать специальным оборудованием, без которого проведение землеустроительных измерений выполнить невозможно.

Расчёты и документальную фиксацию границ участка могут производить дипломированные кадастровые инженеры, самостоятельно оформить необходимые бумаги невозможно. По законодательным нормам специалист, проводящий работы, должен соответствовать следующим требованиям:

1. Гражданство РФ.
2. Высшее специальное образование.
3. Отсутствие действующей судимости.
4. Наличие аттестата Росреестра.

СПРАВКА. В РФ на сегодняшний день зарегистрированы и имеют аттестаты Росреестра 40 тысяч КИ. Сведения о них можно получить на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). Из данного списка необходимо выбрать инженера, располагающегося поблизости и доступного по стоимости.

Процедура межевания участка состоит из следующих этапов:

Заключение договора с геодезической организацией и передача пакета документов:документ, удостоверяющий личность;
документ на землю;
кадастровый паспорт участка;
доверенность, если межевание проводится не собственником.
Договор является обязательным условием при проведении замеров. Таким образом заказчик может застраховать себя от возможных ошибок при проведении работ.

Извещение соседей о намерении проведения землеустроительных работ. Извещение составляется в письменной форме, на нём необходимо получить подпись соседей. Если связаться с соседями не представляется возможным, уведомление можно направить по почте заказным письмом. Данную процедуру по договору можно поручить межующей организации, которая обладает подобными полномочиями.
Если адрес или местонахождение соседей не известно, или участок находится на отдалённой территории, КИ должны разместить объявление о предполагающемся межевании в местных СМИ и на сайте администрации поселения.
Объявление размещается за 30 дней до проведения процедуры. Экземпляр газеты, с опубликованным объявлением прилагается к межевому делу.

Выезд кадастровых инженеров на участок. Они определяют границы участка. По возможности проводится опрос соседей на предмет согласия определения границ землевладения.
Получение землеустроительного дела от геодезической компании. На данном этапе взаимодействие с межевой организацией заканчивается.
Обращение в организацию, регулирующую земельные вопросы для согласования готового межевого плана

Данный документ изготавливается в виде журнала формата А-4, отражает все сведения об участке.
Постановка земельного надела на кадастровый учёт.
ВАЖНО. Если границы участков при межевании были существенно изменены, каждому собственнику участка нужно получить в Росреестре новое Свидетельство о собственности.

Что нужно для проведения межевания участка?

Физическим лицам

Чтобы провести межевание физическим лицам, необходимо наличие определенных документов:

• Заявление в землеустроительную геодезическую компанию об оказании услуг межевания;
• Правоустанавливающая документация на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, постановления государственных органов, судебные решения и т.д.);
• Техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ об отсутствии на участке строений и прочие);
• Копия паспорта землевладельца;
• Доверенность на представителя, если от имени владельца участка будет действовать другое лицо;
• Кадастровая выписка о земельном участке и кадастровая схема территории.
• Кадастровая выписка без проведенного межевания представляет собой только общую информацию о земельном участке и включает: кадастровый номер, месторасположение, категорию земельного участка, вид разрешенного использования, правообладателя и прочую информацию.

Цена кадастровой выписки для физических лиц — 400 рублей, для юридических лиц — 1200 рублей.

В кадастровом плане территории прописывается информация о земельных участках, состоящих на учете, и временных объектах. Информация об исчезнувших землях не отображается.

Стоимость кадастрового плана территории для физических лиц — 800 рублей, для юридических лиц — 2400 рублей.

И кадастровая выписка, и кадастровый план территории выдает либо территориальное отделение Кадастровой палаты, либо Многофункциональный центр (МФЦ).

Юридическим лицам

Для юридических лиц пакет документов будет несколько иным:

• Заявление в землеустроительную геодезическую компанию об оказании услуг межевания;
• Правоустанавливающая документация юридического лица: устав, свидетельство об учете в налоговой инспекции, свидетельство о занесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о занесении в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (естественно, если юридическим лицом выступает гражданин-предприниматель), инвестиционный договор, решение собрания учредителей;
• Постановление местного муниципалитета о выделении земельного участка (копия, заверенная непосредственно в муниципалитете);
• Договор аренды земельного участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права на участок;
• Оригиналы документов БТИ о наличии либо отсутствии строений на участке;
• Оригиналы справок о наличии либо отсутствии коммуникаций;
• Кадастровая выписка на земельный участок и кадастровая схема территории.

Точный пакет документов нужно узнавать у специалистов, занимающихся межеванием.

Порядок проведения

В том случае, если собственник все же принял решение о проведении межевания дачного участка (в силу необходимости или просто по желанию) и получил соответствующее разрешение от дачного товарищества, ему необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Сбор и подготовка пакета необходимых документов. В частности, для этого потребуются такие бумаги:

• свидетельство о праве собственности на землю;
• правоустанавливающий документ, вид которого зависит от способа получения дачного участка (договор купли-продажи, мены, дарственная, решение суда, свидетельство о вступление в наследство, постановление администрации и т. п.);
• паспорт собственника;

2. Поиск исполнителя и заключение с ним договора на проведение работ. На этом этапе собственник может воспользоваться одним из нескольких доступных ему способов:

• провести поиск в интернете;
• выбрать специалиста из списка, представленного на сайте Росреестра;
• обратиться в земельный орган местного исполнительного органа власти (при наличии там подобной услуги).

При этом обязательно необходимо проверить у специалиста наличие аттестата, подтверждающего его квалификацию, а также лицензии на проведение кадастровых работ.

После этого с ним заключается договор на проведение кадастровых работ, в котором закрепляются все основные особенности этой процедуры.

3. Собственно проведение работ по межеванию земли.

Они проводятся строго в соответствии с требованиями законодательства и включают в себя такие направления:

• изучение полученной информации (из предоставленных документов, на основании фактического осмотра этого и соседних участков);
• подготовка проекта межевания (технического проекта);
• обязательное уведомление соседей по участку (это связано с тем, что они являются лицами, чьи права и интересы в ходе этой процедуры могут быть затронуты);
• работа на местности (выезд на участок и фактическое определение его границ);
• геодезическая съемка и установление координат межевых знаков;
• точный расчет площади надела;
• подготовка чертежа участка со всеми установленными границами;
• создание межевого плана.

Одно из перечисленных выше направлений (а именно работа на местности) требует внесения определенных уточнений. В частности, границы определяются либо со слов собственника, либо на основании фактического использования им надела (или по линии установленного ограждения).

При этом обязательным является наличие правильно оформленного акта согласования границ с соседями.

Также на данном этапе будут подготовлены и другие документы, которые вместе с указанным выше актом сформируют «межевое дело».

К ним относятся:

• проект участка;
• акт об установке межевых знаков.

Данный этап является наиболее длительным во всей процедуре и может занимать

4. Ожидание межевого плана. Обычно данный документ подготавливается в электронной форме и подписывается усиленной электронной подписью того специалиста, который занимался его подготовкой.

В некоторых случаях (в частности, если это предусмотрено договором) план может быть выполнен в форме обычного документа на бумажном носителе. В этом случае он также заверяется личной подписью инженера и его печатью.

5. Предоставление необходимых документов в Росреестр. В частности, в этот орган необходимо подать заявление, копию паспорта заявителя, документы на участок, а также полученный межевой план. Заявитель может подать документы как лично (в отделении Росреестра или МФЦ), так и путем почтовой или электронной отправки. За предоставление государственной услуги должна быть внесена госпошлина, копию квитанции об оплате которой также можно предоставить вместе с заявлением.

Результатом оказания услуги может быть как отказ, так и положительное решение о ее предоставлении.

Во втором случае собственник получит специальный документ — выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Она может быть выдана ему как лично на руки, так и путем отправки на электронную почту.

Таким образом, можно отметить, что межевание дачного участка, хоть и не является пока еще обязательной по закону процедурой, все же приносит собственнику недвижимости некоторые преимущества, причем очень существенные. Поэтому тем из них, чьи наделы еще не имеют документально установленных границ, лучше поспешить и обратиться за проведением этой процедуры. Тем более что в 2018 году наличие границ будет обязательным требованием практически для всех сделок с данным видом недвижимости.

Порядок выполнения

За определенное материальное вознаграждение они могут заказать техплан в частной организации, проверив наличие лицензии.

Разберем подробнее, что нужно для межевания земельного участка.

Порядок выявления границ объектов недвижимости выполняется поэтапно:

• заключение договора с геодезической фирмой;
• сбор документации по требованию, ее проверка;
• извещение соседей о выполнении межевания;
• геодезические изыскания, оформление акта согласования;
• получение схемы межевания;
• предоставление данных в Росреестр.

Самостоятельное выполнение процедуры межевания участка земли даже по этапам, не имеет юридической силы. В земельных спорах оно не будет являться доказательством.

Заключение договора

Для проведения процедуры межевания надела, собственники должны обратиться в специализированную компанию, у которой есть действующая лицензия на выполнение кадастровых работ.

Услуги геодезистов предоставляются на основании договора, заключенного между владельцем имущества и организацией.

Документы

При оформлении соглашения потребуется:

• удостоверение личности заказчика;
• свидетельство на ЗУ, договор купли-продажи, наследования, ренты, выписка из единого реестра (на выбор);
• нотариальная доверенность (при необходимости);
• документ об отсутствии кабелей электричества (для ее получения необходимо обратиться в Горэлектросети);
• согласие на работы или справка об отсутствии муниципальных коммуникаций (выдается городской Администрацией).

При замерах должны присутствовать все собственники смежных наделов для согласования координат и точек надела.

Как происходит оповещение смежных соседей

Присутствие всех заинтересованных лиц необходимо для определения четких границ земельных участков и их последующего согласования. Уведомить владельцев соседних ЗУ о проведении межевания следует не позже 7 дней.

Известить соседей можно одним из следующих способов:

• составить извещение с уведомлением о доставке и отправить по почте;
• лично вручить предупреждение о проведении замеров под роспись;
• подать объявление о проведении процедуры определения границ в местном печатном издании;
• отправить электронное письмо с отметкой о прочтении на почтовый ящик по Интернету.

Если соседи получили уведомление о межевании земли, но не явились на кадастровые работы, они происходят в их отсутствии. Главное, чтобы им было отправлено извещение.

Акт согласования

При выполнении кадастровых работ инженеры спрашивают у владельцев объектов недвижимости об их согласии с определенными границами. Затем они составляют акт и предварительный паспорт межевания.

На документе согласования должны присутствовать следующие подписи:

• владельца ЗУ и его представителя;
• собственников смежных наделов (если они явились на межевание);
• специалистов, выполнявших замеры;
• сотрудника местной администрации (его приглашает геодезическая организация).

В назначенную дату заказчику следует посетить геодезическую организацию с паспортом и забрать оформленный план межевания объекта недвижимости.

Предоставление документов в Росреестр

При изменении границ надела, собственнику следует повторно зарегистрировать его в общей базе объектов недвижимости.

Затем внести изменения в Росреестр:

• посетить многофункциональную организацию или УФРС;
• представить бумаги: свидетельство о регистрации, договор, план межевания, удостоверение личности владельца или его представителя;
• оплатить пошлину – 1 тыс. рублей;
• завизировать заявление, составленное сотрудником УФРС или МФЦ;
• после сверки информации, регистратор заберет пакет документов и выдаст расписку, с указанием времени выдачи свидетельства.

В назначенную дату собственнику земельного участка необходимо явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской для получения новых документов. Представителю потребуется нотариальная доверенность.

Сроки внесения изменений

Согласно действующему законодательству дополнения в ЕГРП должны быть отражены на протяжении 18 дней с учетом выходных и праздничных. Данный срок корректен при личном посещении Росреестра.

Как правильно делается?

Процедура межевания состоит из нескольких этапов, которые кадастровый инженер, ответственный за выполнение, несет обязательство правильно осуществлять – только соблюдение всех таких пунктов и их очередности дает возможность выполнить всю работу как можно быстрее, при этом не допустить никаких ошибок.

Подготовка

На первом, подготовительном этапе кадастровый инженер проводит сбор документации для получения такой информации:

• Данных гос. зем. кадастра о самом наделе земли;
• Наличии права собственности на землю (по правоустанавливающим документам);
• Координаты пунктов опорной межевой оси. Такие сведения получают из каталога координат по территории земли РФ;
• Адреса (фактического проживания или электронной почты) тех лиц, которые могут быть заинтересованы в момент установления границ участка.

Разработка проекта

Разработка проекта также осуществляется в процессе сбора необходимых сведений из тех документов, которые были предоставлены самим собственником надела или получены инженером после ответов на запросы.

Проведение согласования

В соответствии с полученным заданием по межеванию и пунктами инженер после окончательного оформления документации должен согласовать проект с его заказчиком – собственником или лицом, пользующимся им на основании предоставленного ему права.

После составления заказчик должен ознакомиться с составленным планом, после чего следует процедура установления границ на месте расположения самого участка.

Установление границ на местности

Установление границ участка сопровождается выездом инженера на место расположения земельного участка для выноса межей в натуру и согласования их с владельцами смежных наделов, поскольку при допущении ошибок их права могут быть нарушены.

Предварительно, за 30 дней до того как пройти процедуру согласования все заинтересованные лица оповещаются и при самом согласовании получают информацию относительно планируемого расположения межи, далее в случае отсутствия претензий подписываются в соответствующем акте.

Согласованные границы кадастровый инженер закрепляет посредством фиксации поворотных точек, которые самостоятельно передвигать запрещено.

Постановка на кадастровый учет

После того, как все необходимые требования соблюдены и межевой план составлен, собственник участка имеет возможность постановки участка на кадастровый учет.

Такая процедура заключается во внесении данных по наделу в общую базу и состоит в оформлении кадастрового паспорта.

Такой срок определен в соответствии с регулирующим законодательством о кадастровом учете и ЗК РФ, поскольку в течение такого отрезка времени все юр. и физ. лица имеют право подать возражения на установленные межи участка для того, чтобы они были пересмотрены.

1. Понятие межевания

Для обозначения разделительной черты между «моим» земельным участком и чужим в обиходе и законодательстве параллельно используются такие термины, как межа и граница, а также производные от них: межевать, устанавливать границу, определять местоположение границы и т.д. Как показывает практика консультирования, термин «межевать» вызывает наибольшее количество вопросов. Между тем, в нём нет ничего загадочного. Толкование этого слова содержится во многих словарях, при этом его общий смысл везде одинаков. Например, по толковому словарю русского языка Ушакова Д.Н., «Межевать – это проводить межи на чем-нибудь, устанавливать границы чего-нибудь (земельных владений)». А в словаре русского языка по редакцией Евгеньевой А.П. приводится следующее определение: «Межева́ние (землемерие, арпантаж) — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости».

Приведенные толкования раскрывают суть понятия межевания, но не касаются юридической стороны вопроса. А это очень важный аспект, который нельзя игнорировать, поскольку фактическая и юридическая граница имеют различное значение и не всегда совпадают.

Фактическими границами земельного участка признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и сложившиеся с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Юридическая граница – это установленная граница, сведения о местоположении которой содержатся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом юридические границы могут быть как точными (с координатным описанием), так и декларированными (без координат, но имеющие описание прохождения такой границы). Так вот, как раз юридическая граница и является результатом межевания.